Последние объявления:



Последние статьи:

  • Деревянные дома из клееного бруса: особенности клееного бруса
         (26.12.2016)
  • Недвижимость в Черногории
         (20.01.2014)
  • Выбираем квартиру в Геленджике
         (06.05.2013)
  • Столица Татарстана?
         (04.06.2014)


  • Наши партнеры:



    Счетчики:


    Rambler's Top100 Рейтинг недвижимости на ОСАН

     

    Новости недвижимости

     

    Новостройки: «кухня» продаж. О чем клиенту полезно знать? У кого покупать – у риелтора или застройщика? У одного лучше сервис и выбор, у другого – возможны скидки


    Где лучше покупать новостройку: непосредственно у компании-застройщика или у риелторов? Тема это давняя, существующая, вероятно, так же долго, как и сам первичный рынок. Но – «вечно молодая», поскольку люди, которым нужна квартира в новом доме, сталкиваются с этой дилеммой снова и снова. Плюсы и минусы обнаружились у каждого варианта – и журнал Metrinfo.ru решил разобраться в этом вопросе подробнее.

    Выбор: у риелтора может быть меньше…

    Первый вопрос, интересующий всякого потенциального покупателя, – возможность выбора. Особо распространяться об этом вряд ли имеет смысл: понятно, что потребителю хочется быть уверенным, что он видел действительно все предложения.

    Версий о том, как застройщики распределяют площади между собственными отделами продаж и риелторскими компаниями, мы услышали множество – тут вполне уместно вспомнить бессмертное «два юриста – три мнения». По мнению Ольги Капинос, руководителя отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество», игра в целом ведется достаточно честно. «Реалии сегодняшнего рынка таковы, что застройщики, как правило, имеют и собственный отдел продаж, и привлекают для реализации риелторов, - считает эксперт. – Объем предложений при этом один. Безусловно, застройщик может «придерживать» часть квартир – обычно это бывает либо с самыми маленькими квартирами, которые обязательно будут проданы, либо с самыми лучшими предложениями, которые стремятся продать на поздних этапах строительства, чтобы получить максимальную цену. Но застройщик, который «заныкал» от риелторов площади и не предупредил их об этом, очень быстро лишится возможности работы с нормальными агентствами недвижимости. Рынок, несмотря на кажущиеся большие размеры, очень узок, и слух о нечистоплотности такого застройщика быстро распространяется в риелторской среде».

    «Наша компания практикует наиболее эффективный и удобный для обеих сторон способ: общий объем с риелтором, - говорит Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. – Подход заключается в том, что площади не делятся между сторонами, а и застройщик, и агентство недвижимости продают из единой базы данных. Во избежание путаницы и ошибок совместная работа по учету, бронированию и снятию квартир с продажи жестко регламентируется». Однако, продолжает Роман Семчишин, бывают и другие варианты – в частности, основной объем застройщик реализует сам, а риелторам оставляет неликвид.

    …Но в целом (и это подтвердили практически все опрошенные нами специалисты) данный вопрос является предметом соглашения сторон. У риелтора может быть и полный набор того, что предлагается данным застройщиком, и весьма «усушенная» часть – здесь, что называется, «возможны варианты».


    …или больше

    Все описанные выше вариации сводятся к тому, что у риелтора квартир либо столько же, либо меньше, чем у застройщика. Однако не будем спешить: как выясняется, существует и третья вероятность: когда выбор у агентства недвижимости оказывается больше. Прежде всего, конечно, потому, что крупные риелторские компании сотрудничают с разными застройщиками. Случаи, когда человек приходит с целью купить квартиру в жилом комплексе А, а затем по рекомендации агента передумывает и выбирает комплекс Б (другого девелопера), не так уж и редки. Но дело не только в этом: иногда бывает, что тех новостроек, которые продает риелтор, у застройщика действительно нет. «На рынке достаточно распространен выкуп определенной доли квартир в проекте, - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Это практикуют не только риелторские компании, но и, например, подрядные организации, участвующие в строительном процессе».

    Итог (для двух глав сразу): однозначно сказать, где выбор лучше, нельзя. По этой причине покупатель, стремящийся получить действительно лучшее, должен не полениться обзвонить всех – и застройщика, и работающего с ним риелтора. Не исключены ситуации, когда квартиры в одном интересующем вас подъезде могут продаваться только в одном месте – и необязательно у застройщика. Не забудьте еще и о том, что иногда застройщики выводят квартиры на рынок «очередями»: сначала один объем, потом следующий… И зависит это от стадии строительства, потребности строительной компании в деньгах «здесь и сейчас», а вовсе не от того, к какому продавцу вы обращаетесь.

    Заявленная цена: разницы нет, но…

    Еще один вопрос, живейшим образом интересующий покупателей, – цена. Вероятно, мы не ошибемся, если скажем, что очень для многих этот аспект даже является самым главным. Теоретически разницы в ценах у разных продавцов быть не должно. «Условия покупки новостроек у застройщика и в агентстве недвижимости ничем не отличаются, поскольку крупные агентства, в частности «МИЭЛЬ-Новостройки», реализуют квартиры на тех же условиях, что и застройщик, - излагает эту позицию Мария Литинецкая («МИЭЛЬ»). – Физическое лицо агентству ничего не переплачивает, поскольку агентство оказывает услугу застройщику».

    В жизни, однако, происходит иначе: постоянно сталкиваешься с фактами, что продают дороже. Не так давно в Интернете нам попались сообщения о том, что на одном объекте разница в цене достигала 20 тыс. руб. за кв. м – учитывая, что дом находился в Московской области, переплата (в процентах) оказалась бы достаточно существенной. Как такое вообще могло получиться?

    «Дешевле, конечно, было у застройщика, - возмущается Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы. – Такое положение, к сожалению, в порядке вещей. Тут риелтор становится тем, кто затравливает покупателя, но остается без комиссии: найденному клиенту предлагают огроменную скидку у застройщика, и – естественно – он покупает там. Жаль, что риелторы не договорятся и не объявят бойкот таким умникам!».

    Ольга Кузнецова, заместитель генерального директор корпорации «Баркли», предлагает более «примирительную» версию происходящего: по ее мнению, так случилось из-за «невыстроенных коммуникаций между застройщиком и агентством». «Не всегда агентства могут быстро и качественно отработать информацию от девелопера и довести до конкретных агентов, иногда есть задержка и со стороны застройщика в предоставлении своевременной информации, - говорит эксперт. – Если утром прошло объявление от застройщика, агентства могут пустить его в работу с некоторым опозданием, например, после обеда. Позвонил клиент в этот промежуток – получил разную информацию у девелопера и риелтора».

    Возможна и противоположная ситуация – когда цены ниже у риелтора, но это, скорее всего, будет обманом. «Иногда появляются недобросовестные риелторы, которые существенно занижают цены в рекламных объявлениях, - объясняет Сергей Макаров, адвокат Адвокатского кабинета № 336 Адвокатской палаты Московской области (г. Электросталь). – Покупатель приезжает, а перед ним извиняются: такие предложения действительно были, но только вчера закончились. Опоздали вы, дорогой покупатель, акция невиданной щедрости закончилась. А сегодня ценовое предложение уже на уровне всех продавцов на рынке». Расчет тут очевиден: человек уже приехал, потратил время – скорее всего, при равенстве цен он здесь и купит.

    Итог: получается, что тезис об одинаковых ценах в офисе продаж застройщика и у риелтора справедлив в большинстве случаев. Но возможны и исключения. Так что покупатель, желающий сэкономить (а других, если честно, автор в своей жизни и не встречал), должен тщательно все изучить и проверить. Суммы здесь таковы, что усилия явно окупятся. В жизни, к сожалению, каждый за себя, и ситуация, которая кажется такой возмутительной Веронике Панковой (и, заметим, справедливо кажется), для покупателя квартиры может обернуться существенной экономией своих кровных.

    Торг: разные возможности

    Без торговли (по крайней мере, без попыток покупателя снизить цену) продаж не бывает. И в обсуждаемой нами альтернативе – застройщик или риелтор – тут все тоже немного по-разному. Дело в том, что агентство недвижимости в торге в принципе ограничено размерами своего вознаграждения – оно, по словам Василия Фетисова, директора по продажам и маркетингу компании ЗАО «Желдорипотека», при продаже новостроек обычно составляет 2,5 - 3%. 5% - это уже нечто эксклюзивное. Понятно, что более этой планки снижать цену риелтор просто не может – иначе продажа будет ему в убыток. Не то застройщик! Как отмечает Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний «СУ-22», если, к примеру, строительная компания работает с запланированной прибыльностью в 50%, то и скидку может дать соответствующую.

    Правда, обратили внимание наши консультанты, случаи успешного «вытрясывания» покупателями скидок в основном остались в прошлом – главным образом в 2008 - 2009 годах, когда кризис свирепствовал сильнее всего. Сегодня же эти прецеденты крайне редки. Во-первых, поступать так – значит обижать риелторов (вспомним эмоциональный комментарий Вероники Панковой в предыдущей главе). А попытки сохранить дело в тайне вряд ли увенчаются успехом – как философски замечает Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой», «хороший риелтор всегда найдет способ узнать о подобных фактах».

    А во-вторых, никаких особенных резонов давать огромные скидки у застройщика при сегодняшнем состоянии рынка и нет. Все более-менее продается, цены постепенно растут – зачем демпинговать?!

    Итог: шансов получить дисконт у компании-застройщика несколько больше. Однако дело это нелегкое, тут потребно умение. Рассчитывать, что при одном вашем появлении в офисе вам сразу скинут 20%, не стоит. А рассказы о том, что кому-то когда-то это удалось, в основном идут из прошлого. Они не то что не правдивы – просто уже неактуальны сегодня, что-то вроде былин с Ильей Муромцем в главной роли.

    Плюсы риелтора

    По итогам нашего «расследования» мы установили, что риелторы предлагают все-таки больший, чем застройщики, выбор вариант



    Добавлено: 05 сентября 2011 г.


    Новости | Наверх

     

     


    © 2006-2014. South-Realty.info
    Связь с администратором сайта.

     

     

    Содержание

     

    Доска объявлений
    Здесь вы можете просмотреть и разместить свои объявления о:
    - недвижимости Ростова-на-  Дону;
    - недвижимости Краснодара;
    - недвижимости Сочи;
    и другие объявления по продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости в Южном Федеральном Округе.

     

    Агентства Недвижимости
    В этом разделе вы найдете адреса и телефоны агентств недвижимости Ростова-на-Дону, Краснодара, Сочи и других городов южного округа.
    Всего городов: 7

     

    Законодательство
    Здесь представлены тексты различных законов, в том числе кодексов.

     

    Статьи
    В этом разделе размещены различные статьи, которые могут быть интересны всем, кто так или иначе связан с недвижимостью.
    Статей в разделе: 54

     

    Карты
    Здесь размещены карты городов Южного округа.
    Всего городов: 8

     

    Полезные ссылки
    В этом представлены ссылки на различные интернет ресурсы, которые могут быть интересны всем, кто так или иначе связан с недвижимостью.